Самые новые идеи бизнеса здесь

Наши подписчики узнают о новых бизнес-идеях самыми первыми. Просто введите адрес

Подписчиков всего: 4 447

Имущественный вычет по НДФЛ при покупке имущества

Несмотря на то, что имущественный вычет при приобретении недвижимого имущества гражданам можно применять уже почти полтора десятка лет, вопросов по его применению меньше не становится. В нашей статье мы постараемся разъяснить, что же представляет из себя имущественный вычет по налогу на доходы физических лиц (далее - НДФЛ), и как его применять.

Налоговый кодекс РФ (далее - НК РФ) не содержит определения «имущественный налоговый вычет при покупке».

Суть налогового вычета при приобретении имущества заключается в том, что на его размер уменьшается налогооблагаемый доход физического лица. В связи с чем ранее уплаченный НДФЛ из доходов гражданина подлежит возмещению из бюджета.

Такой подход позволяет говорить о налоговых вычетах как о льготах по НДФЛ, хотя такого понятия глава 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ не содержит.

 

Если Вы приобрели или построили жилую недвижимость, то можете получить имущественные налоговые вычеты в сумме фактически понесенных Вами расходов:

- на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, но не более 2 млн руб. (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, пп.1 п.3 ст. 220 НК РФ).

- на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) перечисленных объектов недвижимости либо полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов, но не более 3 млн руб. (пп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ).

 

Если вы приобретаете земельный участок для жилищного строительства, вычет вы сможете заявить только после того, как построите дом и получите свидетельство о праве собственности на жилой дом (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ).

 

Сумма вычета не может превысить 2 млн рублей. Таким образом, сумма НДФЛ, которую можно вернуть, не превысит 260 тыс. рублей (2 млн * 0,13). Есть отдельные нюансы при приобретении недвижимости с помощью целевого (ипотечного) кредита (с учетом процентов сумма вычета может достигнуть 5 млн рублей), но об этом ниже.

 

По общему правилу вернуть НДФЛ из бюджета в качестве вычета могут только те граждане, которые работают, и с доходов которых удерживается налог по ставке 13% (п. 3 ст. 210 НК РФ). Собственно, именно этот уплаченный в бюджет НДФЛ и возвращается в результате применения налогового вычета. Можно вернуть налог, который был удержан и перечислен в бюджет за три года, предшествующие году заявления вычета (п. 7 ст. 78 НК РФ).

Если гражданин не получал доход (облагаемый по ставке 13%) в течение 3-х лет и более, он не сможет воспользоваться имущественным вычетом. Исключением являются пенсионеры - к этому вопросу мы еще вернемся.

Таким образом, убеждение некоторых людей, что государство возвращает часть сумм, израсходованных на покупку квартиры, является не совсем корректным - государство позволяет вернуть сумму НДФЛ либо его часть, посредством предоставления имущественного налогового вычета.

К примеру, приобрел гражданин комнату за 1,5 млн рублей. Если бы он приобрел комнату дороже 2 млн рублей, он применил бы вычет в размере 2 млн рублей. Так как сумма покупки меньше максимальной суммы вычета, применяется вычет в размере фактических расходов, а именно 1,5 млн рублей.

Вообще гражданин вправе рассчитывать на возмещение НДФЛ в размере 195 тыс. рублей (1,5 млн * 0,13). Однако после подачи декларации в налоговую инспекцию он получит сумму возмещения в размере не более суммы НДФЛ, удержанного из его доходов за год. Сумма удержанного налога за год (указанная в справке 2-НДФЛ, выданная работодателем), и будет являться предельной суммой, которую получится возместить в году подачи декларации.

Если гражданин получает зарплату 30 тыс. рублей в месяц (в т.ч. него удерживается НДФЛ в размере 3,9 тыс. руб.), то его совокупная сумма дохода за год составит 360 тыс. рублей (в т.ч. 46,8 тыс. рублей удержанного НДФЛ). Он применит имущественный налоговый вычет в размере годового дохода в сумме 360 тыс. рублей (воспользуется 360 тыс., остается 1 млн 140 тыс. руб. - эта сумма не сгорит, а перейдет на следующие годы).

Таким образом, воспользовавшись правом на получение имущественного налогового вычета, гражданин получит единовременно 46,8 тыс. рублей, не более. Остаток имущественного вычета (в размере 1 140 000 руб.) перенесется на следующие годы. Остаток имущественного вычета, и остаток НДФЛ к возвращению (в нашем примере - это 148 200 руб.) - это разные вещи. При заполнении декларации 3-НДФЛ многие путают эти вещи.

Если Вы умножите остаток имущественного вычета на ставку НДФЛ (13%), то получите сумму НДФЛ, возвращения которой следует ожидать от государства.

 

В отличие от вычета при продаже имущества, декларацию можно подать в любое время в течение года. Более того, это можно сделать в течение трех лет, начиная с года, следующего за годом приобретения квартиры.

 

Вычеты не применяются, если сделка купли-продажи жилья совершается между взаимозависимыми физическими лицами, в частности:

- когда одно из них подчиняется другому по должностному положению (пп. 10 п. 2 ст. 105.1 НК РФ);

- между супругами, родителями (в т.ч. усыновителями) и детьми (в т.ч. усыновленными), полнородными и неполнородными братьями и сестрами, опекунами (попечителями) и подопечными (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Это сделано с целью исключения применения гражданами налоговых «схем», когда одна и та же квартира перепродается несколько раз по кругу родственников, каждый из которых в итоге получает «освобождение» от уплаты НДФЛ.

 

Можно получить вычет через налоговую инспекцию, подав декларацию 3-НДФЛ по итогам календарного года; либо у работодателя, представив работодателю уведомление, выданное налоговым органом.

Для получения вычета в налоговой инспекции потребуется заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором приобретена недвижимость (п. 7 ст. 220 НК РФ). Нужно также приложить копии подтверждающих документов по приобретению недвижимости и их оригиналов. Оригиналы документов Вам должны вернуть.

Примечание. Для заполнения декларации можно воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу (nalog.ru), в разделе "Программные средства".

 

Если Вы планируете получать вычет у работодателя, то вначале подайте подготовленные документы (без декларации по форме 3-НДФЛ) и заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет в налоговую инспекцию по месту жительства (п. 8 ст. 220 НК РФ). Заявление составляется в произвольной форме либо на бланке налоговой инспекции.

Инспекция рассматривает заявление в течение 30 дней со дня его подачи (п. 8 ст. 220 НК РФ), а затем выносит решение, выдать уведомление о подтверждении права на имущественный налоговый вычет или отказать заявителю.

В случае положительного решения налоговой инспекции работодатель не будет удерживать с Вашей зарплаты НДФЛ до тех пор, пока неудержанная сумма налога не достигнет предельного размера (13% от максимальной суммы вычета). Такой способ Вы вправе использовать и до окончания календарного года, в котором возникло право на вычеты (п. 8 ст. 220 НК РФ).

 

С 2014 г. имущественные налоговые вычеты можно получить у нескольких работодателей одновременно независимо от даты возникновения права на вычеты (абз. 3 п. 8 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина России от 26.03.2014 N 03-04-07/13348 - доведено до сведения налоговых органов Письмом  ФНС России от 09.04.2014 N ПА-4-11/6649).

 

В статье мы не касались всех нюансов в отношении имущественного вычета, поскольку для этого понадобилось бы написать целую книгу.

Однако на всякий случай изложим те изменения, которые внес законодатель за последнее время в отношении предоставления имущественных вычетов.

 

Обращаем внимание тех граждан, которые зарегистрировали право собственности на приобретенные объекты недвижимости начиная с 1 января 2014 г.

Вообще вычет на покупку предоставляется один раз в жизни. Однако если раньше сумма покупки была меньше стоимости суммы вычета, то оставшаяся часть вычета «сгорала». Теперь с 01.01.2014 можно получить вычет по нескольким объектам. Однако его общий размер также не может превышать 2 млн руб. Поэтому если вы купите, к примеру, комнату в 2014 году стоимостью 1,5 млн руб., то остаток вычета в сумме 0,5 млн руб. не пропадет. Его можно будет использовать при покупке (строительстве) других объектов недвижимости, независимо от того, когда произойдет покупка - в этом же году или позже. Об этом сказано в абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. Срок использования остатка вычета не ограничен.

 

Обращаем внимание лиц, взявших ипотечный кредит для приобретения объекта недвижимости. Если раньше сумму уплаченных процентов по ипотечному кредиту можно было включить в сумму вычета без ограничений, то теперь сумма процентов ограничена суммой в размере 3 млн рублей.

Если квартира была приобретена до 01.012014 (за счет средств ипотечного кредита) то в качестве вычета можно учесть всю сумму процентов, уплаченных банку, без ограничения. То есть какова бы ни была величина процентов, ее в полном объеме можно поставить к вычету и вернуть с этой суммы 13%. При этом не важно, в каком году вы начали его заявлять - до 2014 г. или позднее. Такой вывод сделал Минфин России в Письме от 09.08.2013 N 03-04-05/32336.

С 01.01.2014 г. в отношении процентов по целевым кредитам вводится лимит - 3 млн руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ). Поэтому независимо от того, сколько вы уплатили процентов, к вычету вы сможете принять не более 3 млн руб. Оставшаяся часть «сгорит».

К примеру, взят ипотечный кредит в 2014 году для приобретения квартиры. За весь срок ипотеки сумма процентов составит 3,5 млн рублей. Предъявить к вычету получится только 3 млн. рублей.

 

Что касается граждан, которые приобрели объекты недвижимости в долевую собственность.

Раньше общая сумма вычета (2 млн руб.) распределялась между совладельцами пропорционально размеру их долей в собственности. То есть максимальная сумма НДФЛ, которую можно было вернуть, не могла превысить 260 тыс. рублей «на всех».

По новым правилам каждый из сособственников вправе заявить вычет в сумме своих фактических расходов в пределах 2 млн руб. независимо от размера доли. Таким образом, сумма НДФЛ к возврату составит гораздо большую величину.

Предположим, три брата вместе купят дом стоимостью 5 млн руб. Для сравнения новые и старые размеры вычетов покажем в таблице.

Доли братьев в праве собственности, %

Подтвержденные расходы, руб.

Сумма НДФЛ к возврату, руб.

По старым правилам

По новым правилам

20

1 млн

52 000

(2 млн руб. x 20% x 13%)

130 000

(1млн руб. x 13%)

 

30

 

1,5 млн

 

78 000

(2 млн руб. x 30% x 13%)

 

195 000

(1,5 млн руб. x 13%)

 

50

 

2,5 млн

 

130 000

(2 млн руб. x 50% x 13%)

 

260 000

(2 млн руб. x 13%)

Как видим, если сложить «новые» вычеты всех братьев, то общая сумма по объекту в итоге получается значительно выше «старых». При этом у двоих еще остается неиспользованный остаток для будущих покупок. Раньше они на троих могли возместить из бюджета не более 260 тыс. рублей. В данном случае они смогут вернуть 585 тыс. рублей.

То есть новые правила для долевых собственников весьма выгодны.

 

В отношении приобретения объектов недвижимости супругами в совместную собственность.

По старым правилам при покупке жилья в совместную собственность супруги должны были делить сумму вычета 2 млн руб. между собой. Новая редакция НК РФ эту ситуацию прямо не регулирует. Однако из совокупности норм законодательства можно сделать вывод, что каждый из супругов будет иметь право на 2 млн руб. вычета в случае приобретения дорогостоящего недвижимого имущества (2 млн на каждого получится в случае, если стоимость объекта превысит 4 млн рублей). Аналогичное мнение высказывают и специалисты Минфина в своих письмах (например, Письмо Минфина России от 03.06.2014 № 03-04-05/26557).

 

Возможность родителей получать вычет при покупке жилья для своих детей прописана в новой редакции п. 6 ст. 220 НК РФ.

Работающие пенсионеры смогут переносить остаток имущественного вычета на прошлые годы. Для пенсионеров предусмотрена возможность заявить вычет с доходов за три года, предшествующие выходу на пенсию (абз. 29 пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ). По правилам, действующим до конца 2013 г., такой перенос был возможен, только если в настоящее время пенсионер живет лишь на пенсию и дохода, облагаемого НДФЛ, не имеет. Работающие пенсионеры такой привилегии были лишены. С 01.01.2014 такое ограничение снято. Более подробная информация по данному вопросу изложена в Письме Минфина России от 08.08.2013 N 03-04-05/32020.

 

Еще раз подчеркнем, что рассмотреть все нюансы предоставления имущественных вычетов в одной статье не представляется возможным.

Однако хочется надеяться, что статья помогла Вам поближе ознакомиться с имущественным вычетом при покупке имущества.

 

Автор: Андрей Максимов, MaximovAnM@yandex.ru

 

Примечание: информация актуальна на ноябрь 2014 года. Так как в Налоговый кодекс РФ постоянно вносятся изменения, необходимо делать поправку на время, прошедшее с момента опубликования статьи. Для получения актуальной информации необходимо проконсультироваться с юристом, либо в налоговой инспекции.

 

Возможно, Вас заинтересуют следующие статьи: «Имущественный вычет по НДФЛ при продаже имущества»

Рейтинг: 
Средняя оценка: 10 (5 голоса)

Добавить комментарий

Plain text